Un Jutjat de Badalona anul·la diverses clàusules abusives incoporades en contractes de lloguer de Nestar Residencial, del grup Azora. Obliga a eliminar-les i retornar a les llogateres afectades els imports cobrats indegudament per efecte d'aquestes clàusules
..................................................
El Jutjat de Primera Instància núm. 1 de Badalona ha dictat una sentència que suposa un nou revés judicial contra les pràctiques abusives de les empreses de lloguer d’habitatge vinculades a grans fons d’inversió. La resolució declara la nul·litat de diverses clàusules incorporades de forma sistemàtica als contractes d’arrendament per l’empresa Nestar Residencial SII, S.A., una societat gestora de lloguers que forma part del grup Azora, un dels majors tenidors d’habitatge a l’Estat espanyol.
La demanda, presentada per un grup de 11 arrendataris representats per Col·lectiu Ronda, denunciava l’existència de condicions abusives incloses de manera recorrent en els contractes d’arrendament celebrats per l’empresa. Una petició que ha estat parcialment acollida pel jutjat badaloní que ha determinat que fins a 6 de les clàusules presents a la totalitat dels contractes del grup demandant resultaven nul·les per la seva condició abusiva o per imposar desequilibris injustificats. En tots els casos, la sentència obliga l’empresa a la supressió de les clàusules reputades nul·les dels contractes i la restitució dels imports econòmics que els arrendataris han hagut de suportar com a conseqüència dels efectes d’aquestes clàusules abusives, tal i com succeeix amb la clàusula que els obligava a fer front al pagament d’una assegurança per impagament o la repercussió dels imports de l’IBI i les despeses de manteniment de la comunitat
Entre les clàusules declarades nul·les destaquen:
1. Imposició del cost d’una assegurança d’impagament
Els contractes obligaven les persones arrendatàries a pagar la prima d’una assegurança per cobrir eventuals impagaments de la renda, tot i que aquest segur era contractat i beneficiava exclusivament l’arrendador. El jutjat considera aquesta clàusula abusiva pel fet de vulnerar els drets dels consumidors i trencar l’equilibri contractual entre les parts.
2. Repercussió de l’IBI i les despeses de comunitat
La sentència declara nul·la la clàusula que permetia traslladar als llogaters el pagament de l’Impost sobre Béns Immobles (IBI) i les despeses de comunitat en contractes subscrits, com és el cas dels contractes dels demandants, entre el 9 de desembre de 2020 i el 29 de setembre de 2022. Durant aquest temps va estar en vigor la modificació introduïda pel Decret-Llei 50/2020 de la Generalitat de Catalunya que modificava la Llei 11/2020 en el sentit de considerar nul qualsevol pacte que obligués l’arrendatari a a assumir el pagament de despeses generals i serveis individuals, com l'IBI i les despeses de comunitat. La mesura va decaure després que el Tribunal Constitucional declarés nul aquest precepte en considerar que vulnerava la competència exclusiva de l'Estat en matèria de bases de les obligacions contractuals. La sentència, però, no establia efectes a futur i, per tant, la prohibició de repercutir aquestes despeses va mantenir plena validesa per als contractes subscrits durant el període de vigència d’aquesta disposició.
3. Altres clàusules declarades abusives
Penalització desproporcionada per demora en el desallotjament: fins a tres vegades la renda diària per cada dia de retard.
Autorització automàtica per incloure els arrendataris en registres de morositat, vulnerant la normativa de protecció de dades.
Clàusula que establia que la resolució del contracte per incompliments de l'arrendador no generava a favor de l'arrendatari la devolució de cap quantitat desemborsada durant la durada del contracte.
Repercussió genèrica de totes les despeses derivades de l’incompliment contractual, sense claredat ni transparència.
Novament, Azora
Nestar Residencial SII, S.A. forma part del grup Azora, un dels principals fons d’inversió en el sector immobiliari a Espanya. Aquesta no és la primera vegada que el grup és assenyalat judicialment per la seva política contractual. En una sentència anterior, fruit de la mobilització del Sindicat de Llogateres i del Col·lectiu Ronda, el fons Azora ja havia estat condemnat per incloure clàusules abusives als contractes de lloguer, tal com es recull en aquesta nota publicada per Col·lectiu Ronda.
Aquestes resolucions posen de manifest una pràctica generalitzada i sistemàtica dels grans tenidors: la imposició de clàusules redactades unilateralment en contractes considerants com d’adhesió, és a dir, sense possibilitat real de negociació o modificació per part dels llogaters. Per a Montse Serrano, advocada de Col·lectiu Ronda que va interposar la demanda que va donar peu a aquesta primera sentència a l’Estat espanyol que declarava la nul·litat per abusives de clàusules incorporades als contractes de lloguer de d’Azora, «aquesta nova sentència exemplifica el caràcter sistemàtic de les pràctiques abusives de la majoria de fons inversors i grans tenidors d’habitatges en la confecció dels contractes que s’imposen a milers d’arrendataris arreu del país». L’advocada destaca, precisament, que la sentència del jutjat badaloní afecta una empresa pertanyent al grup Azora, el tercer màxim tenidor d’habitatges en règim de lloguer a Espanya amb més de 13.000 immobles en propietat, que «ja havia estat condemnat per incorporar clàusules amb un redactat idèntic als contractes d’altres empreses del grup, mostrant un menyspreu evident pel valor de les sentències judicials». En aquests sentit, Montse Serrano recorda que «les sentències no despleguen automàticament efectes per a la totalitat d’arrendatàries afectades, només les persones que demanden i obtenen una sentència favorable veuen suprimides les clàusules abusives dels seus contractes i això representa encara una ínfima part del total de contractes que incorporen clàusules que atempten contra els nostres drets. No podem deixar només en mas dels jutjats actuar contra la inclusió sistemàtica d’aquest tipus de clàusules que actuen en detriment de les arrendatàries i en benefici exclusiu dels grans tenidors que especulen amb el dret a un habitatge digne, és necessari regular amb fermesa i amb caràcter urgent un nou marc de contractació»
Un precedent significatiu
Aquesta sentència representa un precedent molt rellevant per a milers de persones que viuen de lloguer a Catalunya i a la resta de l’Estat. Demostra que els tribunals poden i han de actuar davant pràctiques abusives, i dona força a les reivindicacions del moviment per l’habitatge i les organitzacions que lluiten per un accés digne a l’habitatge.
La resolució, com les precedents que condemnen pràctiques abusives dels grans fons inversors propietaris de desenes de milers d’habitatges, no ha de ser un cas aïllat, sinó l’inici d’una ofensiva legal i institucional per posar fi als als excessos dels grans tenidors i garantir els drets de les persones que viuen de lloguer.
