La modificació de la Llei d’Enjudiciament Civil en el sentit de permetre als arrendataris reclamar a través d’un judici verbal la negativa dels arrendadors a retornar-los la fiança dipositada està contribuint a desvetllar un cúmul de pràctiques abusives destinades a defugir aquesta obligació de devolució.
Durant molts anys es va mantenir la controvèrsia sobre si les reclamacions judicials nascudes de la negativa del propietari a retornar els diners dipositats en concepte de fiança havien de resoldre’s per la via del judici ordinari, més complexa i onerosa, o través de la formula simplificada del judici verbal que, per a reclamacions que no excedeixen dels 2000€, ni tan sols exigeix per part del reclamant l’obligació de comptar amb la figura de l’advocat i el procurador.
Aquesta polèmica va acabar sent definitivament superada per l’entrada en vigor el passat 6 de març de 2019 del Reial Decret-Llei 7/2019 que modificava la Llei d’Enjudiciament Civil i establia que la via adequada per resoldre les reclamacions relacionades amb la devolució de la fiança seria la del judici verbal sempre i quan l’import de la fiança reclamada no superi els 6000€, tal i com succeeix en la immensa majoria de casos. Per contra, quan l’import reclamat se situï per sobre dels 6000€, serà necessari celebrar un judici ordinari.
Es multipliquen les reclamacions
Aquesta simplificació i, en molts casos, l’abaratiment dels costos vinculats al procediment de reclamació ha fet que es multipliquin els casos d’arrendataris que interposen demanda davant els jutjats denunciant la negativa injustificada dels arrendadors a retornar-los la fiança dipositada com a garantia en el moment de celebrar el contracte. Una negativa que, en moltes ocasions, es troba poc o gens fonamentada, pretenent quedar-se amb aquests diners en compensació per suposats danys que o bé no existeixen, no tenen l’entitat declarada o corresponen a un deteriorament derivat de l’ús normal i habitual de l’habitatge, supòsit aquest darrer que la normativa vigent especifica que no pot ser compensat en favor de l’arrendador amb l’import de la fiança.
Cal tenir present que abans d’aquesta modificació legislativa, l’obligació d’acudir a la via del judici ordinari comportava la possibilitat d’haver de fer front a les despeses en concepte d’advocat i procurador en cas de que la reclamació no prosperés. Una possibilitat que no es podia perdre mai de vista tenint en compte que la legislació estableix la presumpció de que l’habitatge lliurat per part de l’arrendador estava en bon ús en el moment de formalitzar-se el contracte de lloguer i que el seu possible deteriorament és responsabilitat de l’arrendatari, tret que existís prova en sentit contrari.
És comprensible, doncs, que davant aquestes dificultats i el risc de veure’s obligats a abonar els honoraris propis i les despeses generades a la parta contrària, fossin molts els arrendataris que malgrat no estar d’acord amb la decisió dels propietaris o les immobiliàries de no retornar els diners de la fiança acabessin per no exercir els seus drets i renunciar a uns diners que legalment els corresponien.
Pràctiques abusives
Ara fa tan sols un dies, el passat 20 de novembre, el Jutjat de Primera Instància núm.23 de Barcelona ens notificava la darrera sentència aconseguida pel nostre equip jurídic que establia l’obligació per part de l’arrendadora d’un pis de retornar els diners d’una fiança, incrementats amb els pertinents interessos legals, en considerar que els danys atribuïts per la propietària al seu inquilí -entre d’altres, problemes derivats de la humitat al bany o unes taques al taulell de la cuina- es corresponien «a danys derivats de l’ús normal de l’habitatge».
Precisament, aquesta és la situació que de forma més reiterada està sortint a la llum amb renovada intensitat d’ençà de la clarificació que s’ha fet del procediment adient per articular de forma efectiva la reclamació de devolució de la fiança indegudament denegada. Propietaris i, sobre tot, immobiliàries que no retornen aquests dipòsits argumentant el deteriorament de l’habitatge o dels elements de mobiliari compresos dins el contracte de lloguer malgrat el dany sigui inevitable i no respongui a cap actuació culpable o negligent de l’arrendatari.
En aquest sentit, cal recordar que la finalitat de la fiança és oferir una garantia a l’arrendador davant els possibles incompliments de l’arrendatari tant pel que fa a l’obligació d’abonar la renda acordada i altres despeses a càrrec de l’arrendatari (despeses de formalització, subministraments, etc.) com també a la de prevenir danys i desperfectes que afectin el bon estat de l’habitatge.
Ara bé, tal i com queda reflectit a l’esmentada sentència i en moltes d’altres dictades pels jutjats de tot l’Estat als darrers mesos, la fiança no suposa en cap cas una garantia a favor dels propietari respecte el deteriorament derivat del pas dels temps o l’ús habitual i diligent de l’arrendatari, que no té cap responsabilitat sobre aquests danys. Així, el fet que ara hi hagi més sentències al respecte està permetent també que proliferin els raonaments judicials a l’hora d’acotar i precisar quina és aquesta tipologia de desperfectes susceptibles de ser compensats a través de la fiança clarificant, per exemple, que el fet de no retornar el pis recent pintat o que hi hagi algun forat a la paret utilitzat per penjar un quadre o similar, no són motius suficients per denegar la devolució de la fiança, insistint en el concepte de deteriorament derivat d’un ús habitual i diligent del pis.
