El Juzgado de Badalona anula varias cláusulas abusivas en contratos de alquiler de Nestar Residencial, del grupo Azora. Obliga a suprimirlas y devolver los importes cobrados indebidamente por efecto de estas cláusulas
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El Juzgado de Primera Instancia nº 1 de Badalona ha dictado una sentencia que supone un nuevo revés judicial contra las prácticas abusivas de las empresas de alquiler de vivienda vinculadas a grandes fondos de inversión. La resolución declara la nulidad de varias cláusulas incorporadas de forma sistemática en los contratos de arrendamiento por parte de la empresa Nestar Residencial SII, S.A., una sociedad gestora de alquileres que forma parte del grupo Azora, uno de los mayores tenedores de vivienda del Estado español.
La demanda, presentada por un grupo de 11 inquilinos representados por Col·lectiu Ronda, denunciaba la existencia de condiciones abusivas incluidas de forma recurrente en los contratos de arrendamiento celebrados por la empresa. Una petición que ha sido parcialmente estimada por el juzgado de Badalona, que ha determinado que hasta 6 de las cláusulas presentes en la totalidad de los contratos del grupo demandante resultaban nulas por su carácter abusivo o por imponer desequilibrios injustificados. En todos los casos, la sentencia obliga a la empresa a eliminar de los contratos las cláusulas consideradas nulas y restituir las cantidades económicas que los inquilinos han tenido que soportar como consecuencia de los efectos de dichas cláusulas, tal y como es el caso de la cláusula que les obligaba a pagar un seguro por impago o la repercusión del IBI y los gastos de mantenimiento de la comunidad.
Entre las cláusulas declaradas nulas destacan:
1. Imposición del coste de un seguro de impago
Los contratos obligaban a las personas arrendatarias a pagar la prima de un seguro para cubrir eventuales impagos de la renta, aunque dicho seguro era contratado y beneficiaba exclusivamente al arrendador. El juzgado considera esta cláusula abusiva por vulnerar los derechos de los consumidores y romper el equilibrio contractual entre las partes.
2. Repercusión del IBI y los gastos de comunidad
La sentencia declara nula la cláusula que permitía trasladar a los inquilinos el pago del Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) y los gastos de comunidad en contratos suscritos, como es el caso de los demandantes, entre el 9 de diciembre de 2020 y el 29 de septiembre de 2022. Durante ese tiempo estuvo en vigor la modificación introducida por el Decreto-Ley 50/2020 de la Generalitat de Catalunya en la Ley 11/2020 en el sentido de considerar nulo cualquier pacto que obligara al arrendatario a asumir el pago de gastos generales y servicios individuales como el IBI y los gastos de comunidad. Esta medida decayó tras ser anulada por el Tribunal Constitucional por considerar que vulneraba la competencia exclusiva del Estado en materia de bases de las obligaciones contractuales. No obstante, la sentencia no establecía efectos retroactivos y, por tanto, la prohibición de repercutir estos gastos mantuvo plena validez para los contratos firmados durante el período de vigencia de dicha disposición.
3. Otras cláusulas declaradas abusivas
- Penalización desproporcionada por demora en el desalojo: hasta tres veces la renta diaria por cada día de retraso.
- Autorización automática para incluir a los arrendatarios en registros de morosidad, vulnerando la normativa de protección de datos.
- Cláusula que establecía que la resolución del contrato por incumplimiento del arrendador no generaba derecho a devolución alguna de las cantidades pagadas por el arrendatario durante la vigencia del contrato.
- Repercusión genérica de todos los gastos derivados del incumplimiento contractual, sin claridad ni transparencia.
Nuevamente, Azora
Nestar Residencial SII, S.A. forma parte del grupo Azora, uno de los principales fondos de inversión en el sector inmobiliario en España. No es la primera vez que el grupo es señalado judicialmente por su política contractual. En una sentencia anterior, fruto de la movilización del Sindicat de Llogateres y del Col·lectiu Ronda, el fondo Azora ya había sido condenado por incluir cláusulas abusivas en los contratos de alquiler, tal y como se recoge en una nota publicada por Col·lectiu Ronda.
Estas resoluciones ponen de manifiesto una práctica generalizada y sistemática de los grandes tenedores: la imposición de cláusulas redactadas unilateralmente en contratos considerados de adhesión, es decir, sin posibilidad real de negociación o modificación por parte de los inquilinos. Para Montse Serrano, abogada de Col·lectiu Ronda que interpuso la demanda que dio lugar a esta primera sentencia que declaraba la nulidad por abusivas de cláusulas incorporadas a los contratos de alquiler de Azora, «esta nueva sentencia ejemplifica el carácter sistemático de las prácticas abusivas de la mayoría de fondos inversores y grandes tenedores de viviendas en la redacción de los contratos que se imponen a miles de arrendatarios en todo el país».
La abogada destaca que la sentencia del juzgado de Badalona afecta a una empresa perteneciente al grupo Azora, el tercer mayor tenedor de viviendas en régimen de alquiler en España con más de 13.000 inmuebles en propiedad, que «ya había sido condenado por incorporar cláusulas con una redacción idéntica en los contratos de otras empresas del grupo, mostrando un evidente desprecio por el valor de las sentencias judiciales». En este sentido, Montse Serrano recuerda que «las sentencias no despliegan automáticamente efectos para la totalidad de arrendatarias afectadas; solo las personas que demandan y obtienen una sentencia favorable ven eliminadas las cláusulas abusivas de sus contratos, lo que representa todavía una ínfima parte del total de contratos que incorporan cláusulas que atentan contra nuestros derechos. No podemos dejar únicamente en manos de los juzgados la lucha contra la inclusión sistemática de este tipo de cláusulas que perjudican a los inquilinos y benefician exclusivamente a los grandes tenedores que especulan con el derecho a una vivienda digna; es necesario regular con firmeza y de forma urgente un nuevo marco de contratación».
Un precedente significativo
Esta sentencia representa un precedente muy relevante para miles de personas que viven de alquiler en Cataluña y en el resto del Estado. Demuestra que los tribunales pueden y deben actuar ante prácticas abusivas, y da fuerza a las reivindicaciones del movimiento por la vivienda y las organizaciones que luchan por un acceso digno a la misma.
Esta resolución, al igual que otras anteriores que condenan prácticas abusivas de los grandes fondos inversores propietarios de decenas de miles de viviendas, no debe ser un caso aislado, sino el inicio de una ofensiva legal e institucional para poner fin a los excesos de los grandes tenedores y garantizar los derechos de las personas que viven de alquiler.
