La modificación de la Ley de Enjuiciamiento Civil en el sentido de permitir a los arrendatarios reclamar a través de un juicio verbal la negativa de los arrendadores a devolverles la fianza depositada está contribuyendo a desvelar un cúmulo de prácticas abusivas destinadas a rehuir la obligación de devolución.
Durante muchos años se mantuvo la controversia sobre si las reclamaciones judiciales nacidas de la negativa del propietario a devolver el dinero depositado en concepto de fianza debían resolverse por la vía del juicio ordinario, más compleja y onerosa, o través de la fórmula simplificada del juicio verbal que, para reclamaciones que no exceden los 2000 €, ni siquiera exige por parte del reclamante la obligación de contar con las figuras de abogado y procurador.
Esta polémica acabó por ser definitivamente superada tras la entrada en vigor el pasado 6 de marzo de 2019 del Real Decreto-Ley 7/2019 que modificaba la Ley de Enjuiciamiento Civil y establecía que la vía adecuada para resolver las reclamaciones relacionadas con la devolución de la fianza es la del juicio verbal siempre y cuando el importe de la fianza reclamada no supere los 6000 €, tal y como sucede en la inmensa mayoría de casos. Por el contrario, cuando el importe reclamado se sitúe por encima de los 6000 €, será necesario celebrar un juicio ordinario.
Se multiplican las reclamaciones
Esta simplificación y, en muchos casos, el abaratamiento de los costes vinculados al procedimiento de reclamación ha hecho que se multipliquen los casos de arrendatarios que interponen demanda ante los juzgados denunciando la negativa injustificada de los arrendadores a devolverles la fianza depositada como garantía en el momento de celebrar el contrato. Una negativa que, en muchas ocasiones, se encuentra poco o nada fundamentada, pretendiendo quedarse con ese dinero en compensación por supuestos daños que o bien no existen, no tienen la entidad declarada o corresponden a un deterioro derivado del uso normal y habitual de la vivienda, supuesto este último que la normativa vigente especifica que no puede ser compensado en favor del arrendador con el importe de la fianza.
Debemos tener presente que con anterioridad a esta modificación legislativa, la obligación de acudir a la vía del juicio ordinario conllevaba la posibilidad de afrontar los gastos en concepto de abogado y procurador en caso de que la reclamación no prosperara. Posibilidad que no se podía descartar en absoluto teniendo en cuenta que la legislación establece la presunción de que la vivienda entregada por parte del arrendador estaba en buen uso en el momento de formalizar el contrato de alquiler y que su posible deterioro es responsabilidad del arrendatario, salvo que existiera prueba en sentido contrario.
Es comprensible, pues, que ante estas dificultades y el riesgo de verse obligados a abonar los honorarios propios y los gastos generados en la parta contraria, fueran muchos los arrendatarios que pese a no estar de acuerdo con la decisión de los propietarios o las inmobiliarias de no devolver el dinero de la fianza acabaran por no ejercer sus derechos y renunciando a un dinero que legalmente les correspondían.
Prácticas abusivas
Hace tan sólo unos días, el pasado 20 de noviembre, el Juzgado de Primera Instancia nº 23 de Barcelona nos notificaba la última sentencia conseguida por nuestro equipo jurídico que establecía la obligación por parte de la arrendadora de un piso de devolver el dinero de una fianza, incrementados con los pertinentes intereses legales, al considerar que los daños atribuidos por la propietaria a su inquilino -entre otros, problemas derivados de la humedad en el baño o unas manchas en el mostrador de la cocina- se correspondían «a daños derivados del uso normal de la vivienda».
Precisamente, esta es la situación que de forma más reiterada está saliendo a la luz con renovada intensidad desde la clarificación que se ha hecho del procedimiento adecuado para articular de forma efectiva la reclamación de devolución de la fianza indebidamente denegada. Propietarios y, sobre todo, inmobiliarias que no devuelven estos depósitos argumentando el deterioro de la vivienda o de los elementos de mobiliario comprendidos dentro del contrato de alquiler a pesar del daño sea inevitable y no responda a ninguna actuación culpable o negligente del arrendatario.
En este sentido, cabe recordar que la finalidad de la fianza es ofrecer una garantía al arrendador ante los posibles incumplimientos del arrendatario tanto en cuanto a la obligación de abonar la renta acordada y otros gastos a cargo del arrendatario (gastos de formalización, suministros, etc.) así como a la de prevenir daños y desperfectos que afecten el buen estado de la vivienda.
Ahora bien, tal y como queda reflejado en dicha sentencia y en muchas otras dictadas por los juzgados de todo el Estado en los últimos meses, la fianza no supone en ningún caso una garantía a favor de los propietario respecto el deterioro derivado del paso los tiempos o el uso habitual y diligente del arrendatario, que no tiene ninguna responsabilidad sobre estos daños. Así, el hecho de que ahora haya más sentencias al respecto está permitiendo también que proliferen los razonamientos judiciales a la hora de acotar y precisar la tipología de desperfectos susceptibles de ser compensados a través de la fianza clarificando, por ejemplo, que el hecho de no devolver el piso recién pintado o que haya algún agujero en la pared utilizado para colgar un cuadro o similar, no son motivos suficientes para denegar la devolución de la fianza, insistiendo en el concepto de deterioro derivado de un uso habitual y diligente del piso.
