Modificación del régimen de alquiler

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ATENCIÓN: Este Real Decreto-Ley NO ha sido convalidado por el Parlamento y no está actualmente en vigor. Las medidas que contempla NO son de aplicacion

Según datos que recoge el preámbulo del Real Decreto Ley denominado de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler, en España, el alquiler representa el 22,9% del régimen de tenencia de vivienda, un incrementó de casi un 3% respecto al mismo dato de 2011. Es decir, en estos seis años, alrededor de 700.000 viviendas más han sido destinadas por parte de sus propietarios a integrar el parque de viviendas en alquiler.

Sin embargo, el crecimiento del número de viviendas destinadas al alquiler no ha contribuido a moderar un alza de los precios que, en los últimos años se sitúa en un 15% si atendemos al conjunto del Estado pero que determinadas zonas y localidades como Barcelona, ​​Madrid o las Islas Baleares supera con creces el 30%.

Aunque el RDL se justifica a sí mismo por la necesidad de actuar para eliminar los dificultades que buena parte de la población afronta a la hora de acceder a una vivienda de alquiler, lo cierto es que esta iniciativa legislativa tan solo responde a pocos de los principales agravios acumulados contra el colectivo de arrendatarios, especialmente a raíz de las modificaciones practicadas en 1995 sobre la Ley de Arrendamientos Urbanos y la entrada en vigor en 2013 de la Ley de Medidas de Flexibilización y Fomento del Mercado de Alquiler. Normas ambas repletas de disposiciones liberalizadoras y favorables a los intereses de los propietarios en detrimento de la seguridad jurídica y la estabilidad en la perspectiva de ocupación de las viviendas por parte de los arrendatarios.

Brevemente, analizamos las principales novedades del nuevo RDL:

a) Se amplía la duración de los contratos de alquiler

Respecto a la prórroga obligatoria y tácita de los contratos de alquiler, el nuevo RDL recupera los plazos que habían estado vigentes antes de la entrada en vigor en 2013 de la Ley 4/2018 de Medidas de flexibilización y fomento del mercado de alquiler de viviendas:

Por tanto, el período de prórroga obligatoria vuelve a ser de 5 años con la excepción de que el arrendador no sea un particular sino que se trate de una persona jurídica, en cuyo caso la prórroga obligatoria será de 7 años.

La prórroga tácita, es decir, la que opera llegado el momento del vencimiento del contrato o de cualquiera de sus prórrogas sin que ninguna de las partes haya comunicado la voluntad de no renovarlo, pasa a ser de 3 años en lugar del único año de vigencia que establecía la ley ahora reformada.

El supuesto de prórroga obligatoria del contrato de alquiler no operará si, transcurrido el primer año de duración del contrato, el arrendador comunica al arrendatario la necesidad de ocupar la vivienda alquilada para destinarlo a vivienda propia, ya sea por a sí mismo o para familiares en primer grado de consanguinidad, incluyendo el cónyuge en caso de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial. Esta comunicación deberá hacerse con un mínimo de 2 meses de antelación respecto a la fecha en que el arrendador prevea recuperar el uso de la vivienda.

b) Limitación a la exigencia de garantías y avales

El arrendador no podrá exigir al inquilino, de forma adicional a la fianza obligatoria, ningún aval o garantía que supere el importe equivalente a dos mensualidades de la renta de alquiler.

c) Gastos de gestión inmobiliaria y formalización del contrato

Este capítulo de gasto pasa a ir a cargo del arrendador siempre y cuando éste sea una persona jurídica, es decir, una empresa o sociedad. En paralelo, serán responsabilidad del arrendador los gastos en concepto de honorarios (habitualmente, un importe equivalente a una mensualidad) de las agencias inmobiliarias que hayan podido intervenir en la comercialización de la vivienda sin que dicho importe pueda ser repercutido en el arrendatario.

d) Obras de mejora

Arrendador y arrendatario podrán alcanzar un acuerdo para emprender las obras de reforma o mejora de la vivienda que consideren más oportunas sin necesidad de reformular o renovar el contrato y, por tanto, manteniendo el calendario de prórrogas y renovaciones legalmente establecido.

Transcurridos cinco años desde la firma del contrato de alquiler, el propietario que decida realizar obras de mejora en la vivienda objeto de contrato podrá incrementar el importe de la renta anual en una cantidad equivalente a aplicar el interés legal del dinero incrementado en tres puntos porcentuales al importe de la inversión realizada en la reforma. Este incremento, sin embargo, no podrá exceder en ningún caso un incremento del 20% respecto a la renta vigente en el momento de realizar las obras de mejora.

e) Gastos vinculados a la finca

Las partes podrán acordar que sea el arrendatario quien se haga cargo de los gastos destinados a un adecuado mantenimiento del inmueble, servicios, tributos, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización.

f) Derecho de tanteo y retracto

El arrendatario se verá privado del derecho de tanteo y retracto cuando se produzca una venta conjunta de la vivienda alquilada con el resto viviendas o locales propiedad del arrendatario que formen parte del mismo inmueble. Asimismo, tampoco habrá derecho de retracto o tanteo cuando sean diferentes propietarios quienes vendan conjuntamente la totalidad de viviendas o locales de una finca a un mismo comprador.

El Real Decreto-Ley 21/2018 no sólo afecta el redactado vigente de la Ley de Arrendamientos Urbanos sino que también modifica determinados preceptos de otras leyes con incidencia sobre el mercado de la vivienda de alquiler. Así, por ejemplo:

Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados

g) Exención del ITP y AJD

El real decreto ley establece la exención en el momento de suscribir contratos de arrendamiento de inmuebles destinados a ser habitados de forma permanente y estable de la obligación de tributar en concepto de Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP) y Actos Jurídico Documentados (AJD).

Ley 49/1960 sobre propiedad horizontal

h) Pisos turísticos

De ahora en adelante, sólo se podrán dedicar a uso turístico aquellos pisos que consigan la aprobación de este uso por parte de de 3/5 partes de los propietarios -y que representen 3/5 partes de las cuotas de participación- de la comunidad donde esté ubicada la vivienda que se pretenda destinar a ser alquilada como piso turístico.

Ley 1/2000 de Enjuiciamiento Civil

i) Desahucio de la vivienda

El nuevo RDL incorpora una serie de apreciaciones destinadas a paralizar temporalmente los procedimientos de desahucio que afecten a personas o familias en situación de vulnerabilidad a fin de facilitar la tarea de los órganos judiciales competentes y los servicios sociales a la hora de proporcionar alternativas habitacionales a las personas afectadas. Corresponderá a los jueces notificar a los servicios sociales del inicio del proceso de desahucio y que sean éstos quienes evalúen la posible existencia de una situación de riesgo o vulnerabilidad. En caso de que el informe de los servios sociales identifique este riesgo, el desahucio se paralizará durante un mes si el arrendador es una persona física o dos meses en caso de que la propiedad de la vivienda corresponda a una persona jurídica.

Ley reguladora de las Haciendas Locales

j) Viviendas desocupadas con carácter permanente

Los ayuntamientos podrán aplicar un recargo de hasta el 50% sobre el importe de la cuota líquida a abonar en concepto de Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) una vez acreditado por parte del consistorio el carácter de desocupación permanente de una vivienda. Para establecer cuáles son estos criterios que permiten constatar la desocupación de una determinada vivienda, el RDL insta a las autoridades municipales a abordar la materia mediante la creación de nuevas ordenanzas que regulen, por ejemplo, el acceso a determinados datos del padrón municipal o la consulta de consumos de servicios de suministro como elementos indiciarios de una posible desocupación permanente.