Hipoteca inversa y cláusulas abusivas: el Tribunal Supremo declara la nulidad íntegra del interés remuneratorio

La Sala Primera del Tribunal Supremo, en su Sentencia 1317/2026, de 24 de julio, ha declarado la nulidad íntegra de la cláusula de interés remuneratorio de una hipoteca inversa por falta de transparencia. La consecuencia es especialmente relevante: el crédito queda sin interés remuneratorio y la entidad financiera debe devolver todos los intereses cobrados.

La resolución corrige en este punto el criterio de la Audiencia Provincial de Valladolid, que había optado por una nulidad parcial. La Audiencia eliminó del contrato el pacto de capitalización de los intereses, pero mantuvo vigente el tipo fijo del 6,50 %. El Supremo rechaza esta solución porque considera que supone reconstruir judicialmente el contrato en perjuicio de la persona consumidora, algo contrario a la normativa europea y a la jurisprudencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE).

La importancia de la sentencia va, por tanto, más allá del caso concreto de la hipoteca inversa. El Tribunal Supremo se pronuncia sobre una cuestión controvertida que también puede afectar a otros contratos bancarios como lo es el hecho de determinar hasta qué punto un tribunal puede modificar o eliminar solo una parte de una cláusula abusiva que influya en el coste de un crédito.

¿Qué es una hipoteca inversa?

La hipoteca inversa es un préstamo o crédito garantizado mediante una hipoteca sobre una vivienda que permite a su propietario obtener liquidez sin necesidad de vender el inmueble ni dejar de ser su titular. La Ley 41/2007 configura este producto como un instrumento dirigido a personas de 65 años o más y a personas en situación de dependencia severa o gran dependencia.

Su funcionamiento es distinto al de una hipoteca convencional. En una hipoteca ordinaria, la persona recibe un capital y lo devuelve progresivamente mediante cuotas. En la hipoteca inversa sucede lo contrario: es la entidad financiera la que entrega dinero al titular de la vivienda, ya sea mediante una disposición inicial de capital, a través de rentas periódicas o combinando ambas fórmulas.

De esta forma, la deuda va aumentando con las cantidades recibidas y con los intereses generados y, habitualmente, pasa a ser exigible tras el fallecimiento del titular. Llegado ese momento, los herederos pueden cancelar la deuda, vender el inmueble para satisfacerla o dejar que la entidad ejecute la garantía hipotecaria y adquiera la propiedad.

Esta configuración explica por qué las condiciones relativas a los intereses tienen una importancia especial. En un producto que puede mantenerse vigente durante muchos años, la forma de calcular o capitalizar los intereses puede incrementar de manera muy significativa la deuda final y, con ella, reducir el patrimonio que recibirán los herederos.

El litigio: una hipoteca inversa contratada en 2010

El caso analizado tiene su origen en una hipoteca inversa suscrita en 2010 por un matrimonio de Valladolid con Caja Vital Kutxa, actualmente Kutxabank, con el objetivo de complementar su pensión de jubilación.

Tras el fallecimiento de ambos titulares, sus cuatro hijos presentaron una demanda en la que planteaban distintas acciones: la nulidad del contrato por falta de su consentimiento, su anulabilidad por error o dolo, la nulidad de diversas cláusulas por abusivas y, subsidiariamente, la responsabilidad contractual de la entidad.

El Tribunal Supremo descarta que existiera un error capaz de invalidar el consentimiento de los prestatarios y considera que estos habían comprendido los elementos esenciales de la operación. También precisa que la falta de entrega de la oferta vinculante prevista en la Orden de 5 de mayo de 1994 no comporta, por sí sola, la nulidad del contrato.

El núcleo del litigio se encuentra en otro punto: la validez y la transparencia de la cláusula que regulaba los intereses.

Cuando los intereses generan nuevos intereses

La cláusula tercera del contrato establecía, durante el periodo de disposición, un interés del 6,50 % anual y señalaba que debía calcularse mediante una fórmula de interés simple.

Sin embargo, la misma cláusula establecía que los intereses se liquidarían mensualmente y se cargarían en la propia cuenta de crédito. De esta forma, pasaban a incrementar el saldo deudor y, a su vez, generaban nuevos intereses. Es lo que se conoce como anatocismo o capitalización de intereses: los intereses ya generados se incorporan a la deuda y producen, a su vez, nuevos intereses.

El anatocismo pactado no es ilegal por sí mismo. Ahora bien, cuando se incorpora a un contrato celebrado con una persona consumidora y afecta directamente al precio del crédito, la entidad financiera tiene un deber reforzado de transparencia. Debe proporcionar la información necesaria para que la persona que contrata pueda comprender las consecuencias económicas reales de la cláusula y cómo puede evolucionar su deuda.

En este caso no constaban simulaciones, escenarios ni explicaciones complementarias sobre el efecto que podía tener la capitalización. Además, la cláusula hablaba expresamente de «interés simple», aunque la mecánica aplicada provocaba en realidad que los intereses generasen nuevos intereses.

Para el Tribunal Supremo, esta redacción generaba una situación de «incertidumbre inadmisible» y no permitía comprender adecuadamente cómo se calculaban los intereses remuneratorios. Por tanto, no cumplía las exigencias de transparencia e información.

Una cláusula abusiva no puede ser “arreglada” por los tribunales

La Audiencia Provincial de Valladolid ya había considerado abusiva esta mecánica de capitalización. Sin embargo, en lugar de declarar la nulidad íntegra de la cláusula, optó por eliminar únicamente el anatocismo y mantener vigente el interés fijo del 6,50 %.

El Tribunal Supremo rechaza esta solución y recuerda que, cuando la nulidad afecta a una cláusula que determina un elemento tan importante como el precio del contrato, el juez no puede modificarla ni moderarla para conservar aquella parte que resulte válida o favorable a la entidad.

Precisamente aquí reside una de las principales aportaciones de la sentencia.

El Supremo fundamenta su decisión en la jurisprudencia consolidada del Tribunal de Justicia de la Unión Europea. Con carácter general, un tribunal nacional no puede modificar ni reconstruir una cláusula abusiva para preservar la parte que considere lícita. Debe eliminarla del contrato y corregir sus efectos, siempre que el contrato pueda seguir existiendo jurídicamente sin ella.

Esta regla persigue un doble objetivo. Por un lado, reparar el perjuicio sufrido por la persona consumidora. Por otro, disuadir a las entidades financieras de utilizar cláusulas abusivas.

Si los tribunales pudieran reescribir estas cláusulas y mantener la parte económicamente favorable para la entidad, el efecto disuasorio exigido por la normativa europea quedaría considerablemente debilitado.

El préstamo continúa existiendo, pero sin intereses remuneratorios

La consecuencia de esta doctrina es especialmente significativa en el caso analizado.

Al eliminarse íntegramente la cláusula que regulaba los intereses remuneratorios, el contrato queda sin ningún pacto escrito que establezca qué intereses deben abonarse.

El Código Civil admite que un préstamo pueda ser gratuito y el Código de Comercio establece que los préstamos no generan intereses cuando estos no han sido pactados por escrito. Por ello, el Tribunal Supremo concluye que el contrato puede seguir existiendo, pero sin intereses remuneratorios.

La consecuencia económica es clara: la entidad debe devolver los intereses percibidos, incrementados con el interés legal correspondiente desde la fecha de cada pago.

Los herederos no tienen que consentir la hipoteca, pero sí pueden reclamar

La sentencia también aborda una cuestión estrechamente relacionada con la propia naturaleza de las hipotecas inversas: ¿qué papel tienen los herederos?

Los demandantes sostenían que el contrato era nulo porque ellos no habían prestado su consentimiento. El Tribunal Supremo descarta este argumento.

Mientras viven los propietarios del inmueble, sus hijos no forman parte del contrato ni tienen derechos actuales sobre el patrimonio de sus progenitores. Hasta el fallecimiento y la posterior aceptación de la herencia existe únicamente una expectativa sucesoria.

Sin embargo, una vez aceptada la herencia, los herederos se subrogan en la posición jurídica de los fallecidos y pueden ejercer las acciones derivadas del contrato que correspondían a estos.

En este caso, ello incluye tanto la posibilidad de impugnar las cláusulas abusivas como la de reclamar las cantidades indebidamente cobradas por la entidad.

La conclusión es importante: la protección que la normativa de consumo reconoce a quien contrató el producto no desaparece automáticamente con su fallecimiento.

Una doctrina que puede afectar a otros productos bancarios

La importancia de esta sentencia podría ir más allá de las hipotecas inversas.

El principio establecido por el Tribunal Supremo puede resultar relevante en otros ámbitos de la contratación bancaria con personas consumidoras, especialmente cuando existen cláusulas que determinan el precio del crédito, fórmulas de cálculo difíciles de comprender, mecanismos de capitalización de intereses o información insuficiente para conocer el coste real de una operación.

Cuando concurran circunstancias similares, esta doctrina sobre los efectos de la nulidad puede tener importancia en otros contratos bancarios, incluidos determinados créditos, líneas de crédito, préstamos o sistemas de financiación revolving en los que la información facilitada no permita comprender adecuadamente cómo se calculan o capitalizan los intereses.

Esto no significa, sin embargo, que la solución adoptada por el Tribunal Supremo pueda trasladarse automáticamente a cualquier otro producto financiero.

Cada caso exige analizar la redacción concreta de la cláusula, la información proporcionada antes de la contratación, las características del producto y, especialmente, si el contrato puede seguir existiendo sin la condición declarada nula.

La sentencia refuerza, en cualquier caso, una idea fundamental: comprender el funcionamiento general de un producto financiero no impide que alguna de sus cláusulas pueda ser nula si su redacción o la información facilitada no permiten entender adecuadamente sus consecuencias económicas.

Una exigencia especial de transparencia ante las personas mayores

La hipoteca inversa se dirige específicamente, entre otros colectivos, a personas mayores o en situación de dependencia y puede afectar a uno de sus principales activos patrimoniales: la vivienda.

Por este motivo, la transparencia en la comercialización de este tipo de productos no puede limitarse al cumplimiento formal de determinados requisitos documentales.

La persona que contrata debe poder entender realmente cómo evolucionará la deuda, qué coste puede llegar a asumir y qué consecuencias puede tener la operación sobre su patrimonio.

Desde Col·lectiu Ronda valoramos positivamente una resolución que aplica de forma coherente el derecho europeo de protección de las personas consumidoras y recuerda que la nulidad de una cláusula abusiva debe tener consecuencias reales.

No corresponde a los tribunales moderar los efectos de esa nulidad para proteger los intereses económicos de las entidades financieras. El efecto disuasorio exigido por la normativa europea solo puede ser efectivo si las entidades saben que una cláusula abusiva no podrá ser posteriormente reconstruida judicialmente para preservar aquellos efectos que les resulten económicamente favorables.