Hipoteca inversa i clàusules abusives: el Tribunal Suprem declara la nul·litat íntegra de l’interès remuneratori

La Sala Primera del Tribunal Suprem, en la Sentència 1317/2026, de 24 de juliol, ha declarat la nul·litat íntegra de la clàusula d’interès remuneratori d’una hipoteca inversa per manca de transparència. La conseqüència és especialment rellevant: el crèdit queda sense interès remuneratori i l’entitat financera ha de restituir la totalitat dels interessos percebuts.

La resolució anul·la en aquest punt la sentència de l’Audiència Provincial de Valladolid, que havia optat per una nul·litat parcial: eliminava del contracte el pacte de capitalització dels interessos, però mantenia vigent el tipus fix del 6,50 %. El Suprem rebutja aquesta solució perquè considera que suposa integrar judicialment el contracte en perjudici de la persona consumidora, una possibilitat contrària a la legislació europea i a la jurisprudència del Tribunal de Justícia de la Unió Europea.

La importància de la sentència transcendeix, per tant, el cas concret de la hipoteca inversa atès que el Tribunal Suprem resol una qüestió controvertida i que afecta altres formes de contractació bancària com ho és el fet de determinar fins a quin punt un jutge pot modificar o suprimir tan sols una part d’una clàusula que influeix en el cost d’un crèdit i es considerada abusiva.

Què és una hipoteca inversa?

La hipoteca inversa és un préstec o crèdit garantit amb una hipoteca sobre un habitatge que permet a la persona propietària obtenir liquiditat sense haver de vendre l’immoble ni deixar de ser-ne el titular. La Llei 41/2007 la configura com un instrument dirigit a persones de 65 anys o més i a persones en situació de dependència severa o gran dependència.

A diferència d’una hipoteca ordinària, en què el client rep un capital i el retorna progressivament mitjançant quotes, en una hipoteca inversa és l’entitat financera qui lliura diners al titular, bé en forma d’una única disposició de capital inicial, bé mitjançant rendes periòdiques, o combinant totes dues fórmules. Per tant, el deute augmenta amb les quantitats que es van percebent i amb els interessos generats, i habitualment esdevé exigible després de la defunció del titular. En aquell moment, els hereus poden cancel·lar el deute, vendre l’immoble per satisfer-lo o deixar que l’entitat executi la garantia hipotecària i adquireixi la propietat de l’immoble.

Aquesta configuració explica la importància de les condicions relatives als interessos. En un producte que es pot mantenir vigent durant molts anys, una diferència en la forma de calcular-los o capitalitzar-los pot incrementar molt substancialment el deute final i, amb ell, el patrimoni que arribarà als hereus.

El litigi: una hipoteca inversa contractada l’any 2010

El cas analitzat té origen en una hipoteca inversa subscrita l’any 2010 per un matrimoni de Valladolid amb Caja Vital Kutxa, actualment Kutxabank, amb l’objectiu de complementar la pensió de jubilació.

Després de la mort dels dos titulars, els seus quatre fills van interposar una demanda en què plantejaven diverses accions: la nul·litat del contracte per manca del seu consentiment, l’anul·labilitat per error o dol, la nul·litat de diverses clàusules per abusives i, subsidiàriament, la responsabilitat contractual de l’entitat.

El Tribunal Suprem descarta que hi hagués error invalidant en el consentiment dels prestataris i considera que aquests havien comprès els elements essencials de l’operació. També precisa que la manca de lliurament de l’oferta vinculant prevista a l’Ordre de 5 de maig de 1994 no comporta per si sola la nul·litat del contracte. La qüestió decisiva se situa, doncs, en un altre terreny: la validesa i transparència de la clàusula concreta que regulava els interessos.

Interessos que generaven nous interessos

La clàusula tercera del contracte fixava, durant el període de disposició, un interès del 6,50 % anual i indicava que es calculava segons una fórmula d’interès simple. Al mateix temps, però, establia que els interessos es liquidarien mensualment i es carregarien en el mateix compte de crèdit, de tal forma que passaven a formar part i incrementaven el saldo deutor, generant nous interessos. Això és el que es coneix com anatocisme o capitalització d’interessos. És a dir, els interessos generen nous interessos i incrementen el deute.

L’anatocisme pactat no és il·legal per si mateix. Però, quan forma part d’un contracte amb una persona consumidora i afecta directament el preu del crèdit, l’entitat té un deure reforçat de transparència, de tal forma que pugui acreditar haver facilitat tota la informació necessària per assegurar-se que la persona consumidora pugui comprendre més enllà de tot dubte raonable les conseqüències econòmiques reals de la clàusula i quina serà l’evolució del seu deute.

En aquest cas, no constaven simulacions, escenaris ni explicacions complementàries sobre l’efecte de la capitalització. A més, la clàusula parlava explícitament d’“interès simple” mentre que la mecànica aplicada provocava, en realitat, que els interessos generessin nous interessos. Sent així, el Tribunal Suprem considera que el redactat de la clàusula provocava una situació «d’incertesa inadmissible» i no permetia entendre la mecànica del càlcul dels interessos remuneratoris, incomplint amb el deure de transparència i informació.


 

El punt clau: una clàusula abusiva no es pot “arreglar”

L’Audiència Provincial de Valladolid ja havia considerat abusiva aquesta mecànica de capitalització però en comptes de declarar la nul·litat radical de la clàusula, tal i com ha fet el Tribunal Suprem, va optar per anul·lar únicament l’anatocisme i mantenir vigent el tipus d’interès fix del 6,50 %.

El Tribunal Suprem rebutja aquesta solució i considera que en cas de nul·litat, la clàusula no pot ser modificada ni moderada quan aquesta afecta a un element tan important del contracte com ho és la determinació del preu. I és en aquest aspecte, en la definició dels efectes de la nul·litat, on rau, precisament, la transcendència de la sentència del Tribunal Suprem. L’alt Tribunal, fonamenta el seu criteri en la jurisprudència consolidada del Tribunal de Justícia de la Unió Europea segons la qual, amb caràcter general, el jutge nacional no pot modificar ni reconstruir una clàusula abusiva per preservar-ne la part que consideri lícita. El que ha de fer, tal i com assenyala el Suprem, és expulsar la clàusula del contracte i corregir els seus efectes, preservant el contracte quan aquest pugui subsistir jurídicament sense la clàusula abusiva. 

D’aquesta forma, indica la sentència, es dona compliment a un doble propòsit: d’una banda, reparar el perjudici sofert per una persona consumidora concreta i de l’altra, dissuadir les entitats financeres de continuar utilitzant clàusules abusives. Si els tribunals poguessin reescriure-les i conservar-ne la part favorable a l’entitat, aquesta funció dissuasiva quedaria molt debilitada.

El préstec subsisteix, però sense interessos remuneratoris

El resultat en aquest cas és especialment significatiu. Eliminada íntegrament la clàusula que regula el pagament dels interessos remuneratoris, el contracte queda sense cap pacte escrit que estableixi quins són els interessos a abonar. Atès que el Codi civil admet que un préstec pugui ser gratuït i que el Codi de comerç estableix que els préstecs no meriten interessos si aquests no han estat pactats per escrit, el Tribunal Suprem resol que el contracte pot continuar existint, però sense interessos remuneratoris. Per tant, l’entitat queda obligada a retornar els interessos percebuts, incrementats amb l’interès legal corresponent des de cada pagament.

Els hereus no han de consentir la hipoteca, però poden reclamar

La sentència també resol una qüestió especialment vinculada a la naturalesa de les hipoteques inverses: quin paper poden els hereus en la contractació d’aquest producte?

Els demandants sostenien que el contracte era nul perquè ells no hi havien prestat consentiment. Però el Tribunal Suprem descarta aquest argument i assenyala amb claredat que, mentre viuen els titulars de l’immoble, els fills no són part del contracte ni tenen drets actuals sobre el patrimoni dels seus progenitors. La condició d’hereu només s’adquireix amb la mort del causant i l’acceptació de l’herència. Fins aleshores, existeix únicament una expectativa successòria.

Ara bé, una vegada acceptada l’herència, els hereus se subroguen en la posició jurídica dels causants i poden exercir les accions que els corresponguin derivades del contracte. En aquest cas, això inclou la impugnació de les clàusules abusives i la reclamació de les quantitats indegudament percebudes per l’entitat.

La conseqüència és important: la protecció que el dret de consum atorgava a la persona que va contractar no desapareix automàticament amb la seva mort.

Una doctrina que pot tenir projecció sobre altres productes bancaris

Els efectes de la sentència podrien anar més enllà del cas concret de les hipoteques inverses perquè, en realitat, el principi que estableix podria extrapolar-se a altres qüestions controvertides presents en bona part de la contractació bancària amb persones consumidores: clàusules que determinen el preu del crèdit, fórmules de càlcul difícils de comprendre, capitalització d’interessos o informació insuficient per valorar el cost real de l’operació.

Quan concorrin circumstàncies comparables, la doctrina sobre les conseqüències de la nul·litat pot resultar rellevant en altres contractes bancaris. Poden plantejar-se qüestions semblants en determinats crèdits, línies de crèdit, préstecs o sistemes de finançament revolving en què la informació proporcionada sobre la mecànica de càlcul o capitalització dels interessos no permeti al consumidor comprendre adequadament el cost econòmic de l’operació. Però no pensem que la solució adoptada en aquesta sentència sigui automàticament traslladable a qualsevol altre producte. Cada cas exigeix examinar la redacció concreta de la clàusula, la informació proporcionada abans de la contractació, la naturalesa del producte i si el contracte pot continuar existint sense la condició declarada nul·la. En tot cas, la sentència reforça una idea especialment important: que una persona entengui el funcionament general d’un producte no impedeix que alguna de les seves clàusules pugui ser nul·la si la redacció o la informació proporcionada no permet comprendre adequadament les seves conseqüències econòmiques.

Una especial exigència de transparència davant les persones grans

La hipoteca inversa s’adreça específicament, entre d’altres, a persones grans o en situació de dependència i pot afectar un dels seus actius patrimonials més importants: l’habitatge.

Precisament per això, la transparència en la comercialització d’aquest producte no pot limitar-se al compliment formal de determinats requisits documentals. La persona que contracta ha de poder entendre com evolucionarà el deute, quin cost pot arribar a assumir i quins efectes pot tenir l’operació sobre el seu patrimoni.

Des de Col·lectiu Ronda valorem positivament una resolució que aplica de manera coherent el dret europeu de protecció de les persones consumidores i que recorda que la nul·litat d’una clàusula abusiva ha de desplegar efectes reals sense que correspongui als jutjats moderar els efectes de la nul·litat per protegir els interessos de les entitats financeres. L’efecte dissuasiu que exigeix la normativa europea només és efectiu si les entitats saben que una clàusula abusiva no podrà ser posteriorment reconstruïda pels tribunals per preservar-ne els efectes econòmics favorables.