Modificación del régimen de alquiler

El pasado 5 de marzo de 2019, entró en vigor el RDL 7/2019, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler, que modifica en profundidad aspectos sustanciales del régimen de alquiler, tras el intento fallido de hacerlo que constituyó un anterior RDL impulsado por el ejecutivo que, finalmente, no fue convalidado por el Parlamento.

Aunque en el propio RDL se invoca la necesidad de actuar para eliminar las dificultades que buena parte de la población presenta para poder acceder a una vivienda de alquiler, lo cierto es que esta iniciativa sólo ofrece respuesta a algunos de los principales agravios acumulados contra los arrendadores, especialmente a raíz de las modificaciones operada en el régimen de alquiler por la aprobación en 1995 de la Ley de Arrendamientos Urbanos y la entrada en vigor en 2013 de la Ley de medidas de flexibilización y fomento del mercado de alquiler. Normas ambas repletas de medidas liberalizadoras y favorables a los intereses de los propietarios en detrimento de la seguridad jurídica y la estabilidad en el uso de las viviendas por parte de los arrendatarios.

A pesar de la insuficiencia de las medidas adoptadas, cabe remarcar que el RDL incorpora novedades interesantes como la extensión de la duración ordinaria de los contratos de alquiler, las limitaciones impuestas a la actualización de la renta o las nuevas garantías que se ofrecen para preservar la vigencia del contrato en caso de venta de la vivienda por parte del propietario. Como decíamos, medidas interesantes y de calado que conviene conocer:

Analizamos brevemente las principales novedades del nuevo RDL:

a) Se amplía la duración de los contratos de alquiler

En relación al periodo de prórroga obligatoria y tácita de los contratos de alquiler, el nuevo RDL recupera los plazos que habían estado vigentes con anterioridad a la entrada en vigor en 2013 de la Ley 4/2018 de Medidas de flexibilización y fomento del mercado de alquiler de viviendas:

El período de prórroga obligatoria vuelve a ser de 5 años con la excepción de aquellos casos en los que el arrendador no sea un particular sino una persona jurídica. En este supuesto, la prórroga se prolonga dos años más y pasa a ser de 7 años.

La prórroga tácita, es decir, la que opera llegado el momento del vencimiento del contrato o de cualquiera de sus prórrogas sin que ninguna de las partes haya comunicado la voluntad de no renovarlo, pasa a ser de 3 años en lugar del único año de vigencia que establecía la ley ahora reformada. Para que no sea de aplicación este período de prórroga tácita, será necesario que alguna de las partes comunique la intención de no renovarlo con la debida antelación, que será de 4 meses antes de la finalización del contrato o de cualquiera de sus prórrogas en caso del arrendador y de 2 meses por parte del inquilino.

En caso de que el arrendador sea una persona física, y una vez transcurrido el primer año de duración de contrato, no procederá la prórroga obligatoria si en el momento de celebrarse el contrato se hubiera hecho constar en el mismo, de forma expresa, la necesidad del arrendador de recuperar el uso de la vivienda alquilada en el transcurso de los cinco años para destinarlo a vivienda propia, ya sea para sí mismo o para familiares en primer grado de consanguinidad , incluyendo el cónyuge en caso de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial. Esta comunicación deberá hacerse con un mínimo de 2 meses de antelación respecto a la fecha en que el arrendador prevea recuperar el uso de la vivienda. Si pasan más de 3 meses desde la extinción del contrato por esta causa o desde el momento efectivo del desalojo sin que el arrendador o sus familiares hayan ocupado la vivienda, el arrendatario podrá optar, en el plazo de 30 días , entre recuperar el uso por un nuevo período de 5 años en las mismas condiciones del contrato previamente extinguido (y con derecho a ser compensado por los gastos que el desalojo le haya causado) o percibir una indemnización equivalente al importe de una mensualidad por cada año de contrato que le quedaba por disfrutar hasta completar los cinco años.

b) Variación de precio interanual

Mientras el contrato esté vigente, la renta sólo podrá ser actualizada por el arrendador o el arrendatario en la fecha en que se cumpla cada año de vigencia del contrato y en los términos acordados entre las partes. En cualquier caso, el incremento de la renta como consecuencia de estas actualizaciones no podrá exceder el resultado de aplicar la variación porcentual experimentada por el Índice de Precios al Consumo (IPC) a fecha de cada actualización.

c) Limitación a la exigencia de garantías y avales

El arrendador no podrá exigir al inquilino de forma adicional a la fianza obligatoria ningún aval o garantía que supere el importe equivalente a dos mensualidades de la renta de alquiler.

d) Gastos de gestión inmobiliaria y formalización del contrato

Este capítulo de gasto pasa a ir a cargo del arrendador siempre y cuando éste sea una persona jurídica, es decir, una empresa o sociedad. En paralelo, pasan a ser responsabilidad del arrendador los gastos en concepto de honorarios (habitualmente, un importe equivalente a una mensualidad) de las agencias inmobiliarias que hayan podido intervenir en la comercialización de la vivienda sin que dicho importe pueda ser repercutido en el arrendatario.

e) Desahucio de la vivienda

El nuevo RDL incorpora una serie de medidas destinadas a paralizar temporalmente los procedimientos de desahucio que afecten a personas o familias en situación de vulnerabilidad con la finalidad de facilitar la tarea de los órganos judiciales competentes y los servicios sociales a la hora de proporcionar alternativas habitacionales a las personas afectadas. Los órganos judiciales deberán fijar con exactitud la fecha y hora del lanzamiento y corresponderá a los jueces notificar a los servicios sociales el inicio del proceso de desahucio para que se pueda evaluar la posible existencia de una situación de riesgo o vulnerabilidad. En caso de que el informe de los servios sociales identifique tal riesgo, el desahucio se paralizará durante un mes si el arrendador es una persona física o tres meses en caso de que la propiedad de la vivienda corresponda a una persona jurídica.

En este sentido, debemos recordar que en Cataluña se encuentra parcialmente en vigor la Ley 24/2015, de medidas urgentes para afrontar la emergencia en el ámbito de la vivienda y la pobreza, que obliga a los grandes tenedores de viviendas a ofrecer los afectados una propuesta de alquiler social antes de interponer cualquier demanda judicial de ejecución hipotecaria o de desahucio por impago de alquiler si el procedimiento afecta a personas o unidades familiares que no tengan una alternativa de vivienda propia y que se encuentren dentro de los parámetros regulados de riesgo de exclusión residencial.

f) Obras de mejora

Arrendador y arrendatario podrán alcanzar un acuerdo para emprender las obras de reforma o mejora de la vivienda que consideren más oportunas sin necesidad de reformular o renovar el contrato y, por tanto, manteniendo el calendario de prórrogas y renovaciones legalmente establecido.

Transcurridos cinco años desde la firma del contrato de alquiler, o 7 si se arrendador es una persona jurídica, el propietario que decida realizar obras de mejora en la vivienda objeto del contrato podrá incrementar el importe de la renta anual en una cantidad equivalente a aplicar el interés legal del dinero incrementado en tres puntos porcentuales el importe de la inversión realizada en la reforma.

Este incremento, sin embargo, no podrá exceder en ningún el 20% respecto a la renta vigente en el momento de realizar las obras de mejora.

g) Gastos vinculados a la finca

Las partes podrán acordar que sea el arrendatario quien se haga cargo de los gastos destinados a un adecuado mantenimiento del inmueble, servicios, tributos, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización. En los edificios en régimen de propiedad horizontal, estos gastos serán las que corresponda a la finca arrendada en función de su cuota de participación mientras que en caso de que el edificio no se encuentre en este régimen, la atribución proporcional de los gastos será la que corresponda en función de la superficie de la vivienda.

h) Enajenación de la vivienda arrendada

A diferencia de lo que sucedía hasta ahora, el comprador de una vivienda arrendada deberá respetar las condiciones del contrato de alquiler en sus primeros 5 años de vigencia -o 7 si el anterior propietario era una persona jurídica- incluso en el caso de que el contrato no se haya inscrito en el Registro de la Propiedad.

Si la duración pactada originalmente en el contrato excediera los plazos de 5/7 años, el adquirente deberá respetar el periodo pactado pero, ahora sí, sólo en caso de que el contrato hubiera sido inscrito en el Registro de la Propiedad. De no ser así, el nuevo propietario sólo quedará subrogado durante el tiempo que reste para alcanzar los 5/7 años y generando la obligación por parte del antiguo propietario de indemnizar al inquilino con una cantidad equivalente a una mensualidad por cada año del contrato que, excediendo el periodo de 5/7 años, todavía quedara por cumplir.

e) Derecho de tanteo y retracto

El arrendatario se verá privado del derecho de tanteo y retracto cuando se produzca una venta conjunta de la vivienda alquilada con el resto viviendas o locales propiedad del arrendatario que formen parte del mismo inmueble. Asimismo, tampoco habrá derecho de retracto o tanteo cuando sean diferentes propietarios quienes vendan conjuntamente la totalidad de viviendas o locales de una finca a un mismo comprador. Sin embargo, el decreto deja la puerta abierta a que la legislación en materia de vivienda pueda otorgar el derecho de tanteo y retracto en relación a la totalidad del inmueble a favor del órgano que la Administración competente en la materia pueda designar.

j) Exención del ITP y AJD

El real decreto ley establece la exención en el momento de suscribir contratos de arrendamiento de inmuebles destinados a ser habitados de forma permanente y estable de la obligación de tributar en concepto de Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP) y Actos Jurídico Documentados (AJD).

k) Viviendas desocupadas con carácter permanente

Los ayuntamientos podrán aplicar un recargo de hasta el 50% sobre el importe de la cuota líquida a abonar en concepto de Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) una vez acreditado por parte del consistorio el carácter de desocupación permanente. Para establecer cuáles son estos criterios que permiten constatar la desocupación de una determinada vivienda, el RDL insta a las autoridades estatales y autonómicas a regular la materia a través de desarrollos legislativos y los municipios crear ordenanzas que permitan su aplicación efectiva. En este sentido, el RDL apunta a la posibilidad de utilizar determinados datos del padrón municipal o la consulta de consumos de servicios de suministro como elementos indiciarios de la posible desocupación permanente.

l) Procedimiento ordinario vs procedimiento verbal

La nueva regulación pone punto y final a la manifiesta y e injusta desigualdad que existía en caso de conflicto entre arrendador y arrendatario a la hora de ejercer el derecho a la tutela judicial efectiva. Así, el arrendatario estaba obligado a acudir a un juicio ordinario -con el consecuente gasto en concepto de abogado y procurador- para reclamar cualquier cantidad económica, incluso si se trataba de reclamar la devolución de una fianza de poco importe. En sentido contrario, el arrendador tenía a su disposición la posibilidad de acudir al juicio verbal, mucho menos oneroso, fuera cual fuera la cantidad reclamada.

A partir de ahora, cuando el arrendatario reclame cantidades que no excedan de 6000 euros, también tendrá la posibilidad de someterse a juicio verbal. En caso de que la reclamación sea por una cantidad inferior a los 2000 euros, podrá hacerlo sin necesidad de contar obligatoriamente con la representación de abogado y procurador.