Modificació del règim de lloguer

Importants novetats per a arrendadors i arrendataris

El passat dimarts 18 de desembre entrava en vigor el nou RDL que modifica aspectes substancials tant de la Llei d'Arrendaments Urbans com d'altra normativa amb incidència sobre el mercat d'habitatges de lloguer. Us expliquem algunes d'aquestes importants novetats

...............................................................................

ATENCIÓ: Aquest Reial Decret-Llei NO ha estat convalidat pel Parlament i, per tant, no està en vigor. Les mesures que contempla NO són d'aplicació

Segons dades corresponents a 2017 recollides al preàmbul del Reial Decret Llei denominat de mesures urgents en matèria d'habitatge i lloguer, a l'Estat espanyol, el lloguer representa el 22,9% del règim de tinença d'habitatge de la població, un increment de gairebé un 3% respecte la dada de 2011. És a dir, en aquests sis anys, al voltant de 700.000 habitatges més han estat destinats per part dels seus propietaris a ser llogats.

El creixement del parc d'habitatges vinculats al lloguer no ha contribuït, però, a moderar l'alça del preu del lloguer que, als darrers anys se situa en un 15% si atenem al conjunt de l'Estat però que a determinades localitats com ara Barcelona, Madrid o les Illes Balears supera amb escreix el 30%.

Tot i que el RDL es justifica a sí mateix davant la necessitat d'actuar per eliminar les dificultats que bona part de la població presenta per poder accedir a un habitatge de lloguer, el cert és que aquesta iniciativa només respon a alguns (pocs) dels principals greuges acumulats contra els arrendadors, especialment arran de les modificacions l'any 1995 de la Llei d'Arrendaments Urbans i de l'entrada en vigo el 2013 de La Llei de mesures de Flexibilització i foment del mercat de lloguer. Normes ambdues carregades de mesures liberalitzadores i favorables als interessos dels propietaris en detriment de la seguretat jurídica i l'estabilitat en l'ocupació dels habitatges per part dels arrendataris.

Breument, analitzem les principals novetats del nou RDL:

a) S'amplia la durada dels contractes de lloguer

Pel que fa a la pròrroga obligatòria i tàcita dels contractes de lloguer, el nou RDL recupera els terminis que havien estat vigents abans de l'entrada en vigor l'any 2013 de la Llei 4/2018 de Mesures de flexibilització i foment del mercat de lloguer d'habitatges:

El període de pròrroga obligatòria, doncs, torna a ser de 5 anys amb l'excepció de que en cas que l'arrendador no sigui un particular sinó que es tracti d'una persona jurídica, aquesta pròrroga serà de 7 anys.

La pròrroga tàcita, és a dir, la que opera arribat el moment del venciment del contracte o de qualsevol de les seves pròrrogues sense que cap de les parts hagi comunicat la voluntat de no renovar-lo, passa a ser de 3 anys en comptes de l'únic any de vigència que establia la llei ara reformada.

El supòsit de pròrroga obligatòria del contracte de lloguer no operarà si, transcorregut el primer any de durada del contracte, l'arrendador comunica a l'arrendatari la necessitat d'ocupar l'habitatge llogat per destinar-ho a habitatge propi, ja sigui per a sí mateix o per a familiars en primer grau de consanguinitat, incloent-hi el cònjuge en cas de sentència ferma de separació, divorci o nul·litat matrimonial. Aquesta comunicació s'haurà de fer amb un mínim de 2 mesos d'antelació respecte la data en què l'arrendador prevegi recuperar l'ús de l'habitatge.

b) Limitació a l'exigència de garanties i avals

L'arrendador no podrà exigir a l'inquilí, de forma addicional a la fiança obligatòria, cap aval o garantia que superi l'import equivalent a dues mensualitats de la renda de lloguer.

c) Despeses de gestió immobiliària i formalització del contracte

Aquest capítol de despesa passa a anar a càrrec de l'arrendador sempre i quan aquest sigui una persona jurídica, és a dir, una empresa o societat. En paral·lel, passen a ser responsabilitat de l'arrendador les despeses en concepte d'honoraris (habitualment, un import equivalent a una mensualitat) de les agències immobiliàries que hagin pogut intervenir en la comercialització de l'habitatge sense que aquest import pugui ser repercutit en l'arrendatari.

d) Obres de millora

Arrendador i arrendatari podran assolir un acord per emprendre les obres de reforma o millora de l'habitatge que considerin més oportunes sense necessitat de reformular o renovar el contracte i, per tant, mantenint el calendari de pròrrogues i renovacions legalment establert.

Transcorreguts cinc anys des de la signatura del contracte de lloguer, el propietari que decideixi realitzar obres de millora en l'habitatge objecte de contracte podrà incrementar l'import de la renda anual en una quantitat equivalent a aplicar l'interès legal del diner incrementat en tres punts percentuals l'import de la inversió realitzada en la reforma. Aquest increment, però, no podrà excedir en cap cas un increment del 20% respecte la renda vigent en el moment de realitzar les obres de millora.

e) Despeses vinculades de la finca

Les parts podran acordar que sigui l'arrendatari qui es faci càrrec de les despeses destinades a un adequat manteniment de l'immoble, serveis, tributs, càrregues i responsabilitats que no siguin susceptibles d'individualització.

f) Dret de tempteig i retracte

L'arrendatari es veurà privat del dret de tempteig i retracte quan es produeixi una venda conjunta de l'habitatge llogat amb la resta habitatges o locals propietat de l'arrendatari que formin part del mateix immoble. Així mateix, tampoc hi haurà dret de retracte o tempteig quan siguin diferents propietaris els qui es venguin conjuntament la totalitat d'habitatges o locals d'una finca a un mateix comprador.

El Reial Decret-Llei 21/2018 no tan sols afecta el redactat vigent de la Llei d'Arrendaments Urbans sinó que també modifica determinats preceptes d'altres lleis amb incidència sobre el mercat de l'habitatge de lloguer. Així, per exemple:

Llei de l'Impost sobre Transmissions Patrimonials i Actes Jurídics Documentats

g) Exempció de l'ITP i AJD

El reial decret llei estableix l'exempció en el moment de subscriure contractes d'arrendament d'immobles destinats a ser habitats de forma permanent i estable de l'obligació de tributar en concepte d'Impost sobre Transmissions Patrimonials (ITP) i Actes Jurídic Documentats (AJD).

Llei 49/1960 sobre propietat horitzontal

h) Pisos turístics
D'ara en endavant, només es podran dedicar a ús turístic aquells pisos que aconsegueixin l'aprovació d'aquest ús per part de de 3/5 parts dels propietaris -i que representin 3/5 parts de les quotes de participació- de la comunitat on estigui situat el pis.

Llei 1/2000 d'Enjudiciament Civil

i) Desnonament de l'habitatge

El nou RDL incorpora una sèrie d'apreciacions destinades a paralitzar temporalment els procediments de desnonament que afectin a persones o famílies en situació de vulnerabilitat per tal de facilitar la tasca dels òrgans judicials competents i els serveis socials a l'hora de proporcionar alternatives habitacionals a les persones afectades. Correspondrà als jutges notificar als serveis socials l'inici del procés de desnonament i que siguin aquests els qui avaluïn la possible existència d'una situació de risc o vulnerabilitat. En cas que l'informe dels servis socials identifiqui aquest risc, el desnonament es paralitzarà durant un mes si l'arrendador és una persona física o dos mesos en cas que la propietat de l'habitatge correspongui a una persona jurídica.

Llei reguladora de les Hisendes Locals

j) Habitatges desocupats amb caràcter permanent

Els ajuntaments podran aplicar un recàrrec de fins al 50% sobre l'import de la quota líquida a abonar en concepte d'Impost sobre Béns Immobles (IBI) un cop acreditat per part del consistori el caràcter de desocupació permanent. Per establir quins són aquests criteris que permeten constatar la desocupació d'un determinat habitatge, el RDL insta les autoritats municipals a regular la matèria mitjançant la creació de noves ordenances que regulin, per exemple, l'accés a determinades dades del padró municipal o la consulta de consums de serveis de subministrament com a elements indiciaris de la possible desocupació permanent.

Importants novetats per a arrendadors i arrendataris

...............................................................................

ATENCIÓ: Aquest Reial Decret-Llei NO ha estat convalidat pel Parlament i, per tant, no està en vigor. Les mesures que contempla NO són d'aplicació

Segons dades corresponents a 2017 recollides al preàmbul del Reial Decret Llei denominat de mesures urgents en matèria d'habitatge i lloguer, a l'Estat espanyol, el lloguer representa el 22,9% del règim de tinença d'habitatge de la població, un increment de gairebé un 3% respecte la dada de 2011. És a dir, en aquests sis anys, al voltant de 700.000 habitatges més han estat destinats per part dels seus propietaris a ser llogats.

El creixement del parc d'habitatges vinculats al lloguer no ha contribuït, però, a moderar l'alça del preu del lloguer que, als darrers anys se situa en un 15% si atenem al conjunt de l'Estat però que a determinades localitats com ara Barcelona, Madrid o les Illes Balears supera amb escreix el 30%.

Tot i que el RDL es justifica a sí mateix davant la necessitat d'actuar per eliminar les dificultats que bona part de la població presenta per poder accedir a un habitatge de lloguer, el cert és que aquesta iniciativa només respon a alguns (pocs) dels principals greuges acumulats contra els arrendadors, especialment arran de les modificacions l'any 1995 de la Llei d'Arrendaments Urbans i de l'entrada en vigo el 2013 de La Llei de mesures de Flexibilització i foment del mercat de lloguer. Normes ambdues carregades de mesures liberalitzadores i favorables als interessos dels propietaris en detriment de la seguretat jurídica i l'estabilitat en l'ocupació dels habitatges per part dels arrendataris.

Breument, analitzem les principals novetats del nou RDL:

a) S'amplia la durada dels contractes de lloguer

Pel que fa a la pròrroga obligatòria i tàcita dels contractes de lloguer, el nou RDL recupera els terminis que havien estat vigents abans de l'entrada en vigor l'any 2013 de la Llei 4/2018 de Mesures de flexibilització i foment del mercat de lloguer d'habitatges:

El període de pròrroga obligatòria, doncs, torna a ser de 5 anys amb l'excepció de que en cas que l'arrendador no sigui un particular sinó que es tracti d'una persona jurídica, aquesta pròrroga serà de 7 anys.

La pròrroga tàcita, és a dir, la que opera arribat el moment del venciment del contracte o de qualsevol de les seves pròrrogues sense que cap de les parts hagi comunicat la voluntat de no renovar-lo, passa a ser de 3 anys en comptes de l'únic any de vigència que establia la llei ara reformada.

El supòsit de pròrroga obligatòria del contracte de lloguer no operarà si, transcorregut el primer any de durada del contracte, l'arrendador comunica a l'arrendatari la necessitat d'ocupar l'habitatge llogat per destinar-ho a habitatge propi, ja sigui per a sí mateix o per a familiars en primer grau de consanguinitat, incloent-hi el cònjuge en cas de sentència ferma de separació, divorci o nul·litat matrimonial. Aquesta comunicació s'haurà de fer amb un mínim de 2 mesos d'antelació respecte la data en què l'arrendador prevegi recuperar l'ús de l'habitatge.

b) Limitació a l'exigència de garanties i avals

L'arrendador no podrà exigir a l'inquilí, de forma addicional a la fiança obligatòria, cap aval o garantia que superi l'import equivalent a dues mensualitats de la renda de lloguer.

c) Despeses de gestió immobiliària i formalització del contracte

Aquest capítol de despesa passa a anar a càrrec de l'arrendador sempre i quan aquest sigui una persona jurídica, és a dir, una empresa o societat. En paral·lel, passen a ser responsabilitat de l'arrendador les despeses en concepte d'honoraris (habitualment, un import equivalent a una mensualitat) de les agències immobiliàries que hagin pogut intervenir en la comercialització de l'habitatge sense que aquest import pugui ser repercutit en l'arrendatari.

d) Obres de millora

Arrendador i arrendatari podran assolir un acord per emprendre les obres de reforma o millora de l'habitatge que considerin més oportunes sense necessitat de reformular o renovar el contracte i, per tant, mantenint el calendari de pròrrogues i renovacions legalment establert.

Transcorreguts cinc anys des de la signatura del contracte de lloguer, el propietari que decideixi realitzar obres de millora en l'habitatge objecte de contracte podrà incrementar l'import de la renda anual en una quantitat equivalent a aplicar l'interès legal del diner incrementat en tres punts percentuals l'import de la inversió realitzada en la reforma. Aquest increment, però, no podrà excedir en cap cas un increment del 20% respecte la renda vigent en el moment de realitzar les obres de millora.

e) Despeses vinculades de la finca

Les parts podran acordar que sigui l'arrendatari qui es faci càrrec de les despeses destinades a un adequat manteniment de l'immoble, serveis, tributs, càrregues i responsabilitats que no siguin susceptibles d'individualització.

f) Dret de tempteig i retracte

L'arrendatari es veurà privat del dret de tempteig i retracte quan es produeixi una venda conjunta de l'habitatge llogat amb la resta habitatges o locals propietat de l'arrendatari que formin part del mateix immoble. Així mateix, tampoc hi haurà dret de retracte o tempteig quan siguin diferents propietaris els qui es venguin conjuntament la totalitat d'habitatges o locals d'una finca a un mateix comprador.

El Reial Decret-Llei 21/2018 no tan sols afecta el redactat vigent de la Llei d'Arrendaments Urbans sinó que també modifica determinats preceptes d'altres lleis amb incidència sobre el mercat de l'habitatge de lloguer. Així, per exemple:

Llei de l'Impost sobre Transmissions Patrimonials i Actes Jurídics Documentats

g) Exempció de l'ITP i AJD

El reial decret llei estableix l'exempció en el moment de subscriure contractes d'arrendament d'immobles destinats a ser habitats de forma permanent i estable de l'obligació de tributar en concepte d'Impost sobre Transmissions Patrimonials (ITP) i Actes Jurídic Documentats (AJD).

Llei 49/1960 sobre propietat horitzontal

h) Pisos turístics
D'ara en endavant, només es podran dedicar a ús turístic aquells pisos que aconsegueixin l'aprovació d'aquest ús per part de de 3/5 parts dels propietaris -i que representin 3/5 parts de les quotes de participació- de la comunitat on estigui situat el pis.

Llei 1/2000 d'Enjudiciament Civil

i) Desnonament de l'habitatge

El nou RDL incorpora una sèrie d'apreciacions destinades a paralitzar temporalment els procediments de desnonament que afectin a persones o famílies en situació de vulnerabilitat per tal de facilitar la tasca dels òrgans judicials competents i els serveis socials a l'hora de proporcionar alternatives habitacionals a les persones afectades. Correspondrà als jutges notificar als serveis socials l'inici del procés de desnonament i que siguin aquests els qui avaluïn la possible existència d'una situació de risc o vulnerabilitat. En cas que l'informe dels servis socials identifiqui aquest risc, el desnonament es paralitzarà durant un mes si l'arrendador és una persona física o dos mesos en cas que la propietat de l'habitatge correspongui a una persona jurídica.

Llei reguladora de les Hisendes Locals

j) Habitatges desocupats amb caràcter permanent

Els ajuntaments podran aplicar un recàrrec de fins al 50% sobre l'import de la quota líquida a abonar en concepte d'Impost sobre Béns Immobles (IBI) un cop acreditat per part del consistori el caràcter de desocupació permanent. Per establir quins són aquests criteris que permeten constatar la desocupació d'un determinat habitatge, el RDL insta les autoritats municipals a regular la matèria mitjançant la creació de noves ordenances que regulin, per exemple, l'accés a determinades dades del padró municipal o la consulta de consums de serveis de subministrament com a elements indiciaris de la possible desocupació permanent.